L’encadrement des loyers est un dispositif mis en place dans certaines communes pour réguler les loyers des logements. Son objectif principal est de lutter contre l’augmentation des loyers jugés excessifs, favorisant ainsi l’accès au logement pour tous, en particulier pour les travailleurs, les familles et les étudiants. Ce mécanisme repose sur un cadre juridique qui impose un plafond de loyer dans les zones dites « tendues », où le marché immobilier justifie une telle régulation.
Introduit par la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) en 2014, ce dispositif a été expérimenté pour la première fois à Paris en 2015. Malgré des contestations judiciaires, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) adoptée en novembre 2018 a renforcé cet encadrement, qui s’applique désormais dans plusieurs villes de France.
Le loyer plafonné limite la capacité des propriétaires à fixer librement le montant du loyer. Un plafond, appelé loyer de référence majoré, est établi en fonction de divers critères, tels que le nombre de pièces, l’année de construction et l’emplacement du logement, ainsi que le type de location (vide ou meublée). Bien que ce système puisse sembler restrictif pour certains propriétaires, il est important de noter que les plafonds fixés reflètent généralement les conditions du marché locatif, à l’exception des petites surfaces où ces plafonds peuvent paraître insuffisants.
De plus, dans certaines situations, il est possible pour les propriétaires de dépasser ce plafond en ajoutant un complément de loyer, mais cela nécessite que le logement présente des caractéristiques exceptionnelles en termes de localisation ou de confort.
L’encadrement des loyers ne s’applique qu’aux zones qualifiées de « tendues ». Ces zones incluent certaines métropoles, comme Paris, où les prix et loyers élevés rendent l’accès à un logement décent difficile pour de nombreux habitants.
L’encadrement des loyers s’applique spécifiquement aux baux d’habitation, y compris :
En revanche, certains types de locations échappent à ce dispositif :
Pour estimer un loyer à Paris tout en respectant l’encadrement, plusieurs éléments essentiels doivent être pris en compte :
Les loyers de référence, qu’ils soient majorés ou minorés, sont déterminés en fonction du prix par mètre carré de surface habitable. Cette surface doit être clairement indiquée dans tous les contrats de location pour les logements constituant la résidence principale du locataire. Selon le code de la construction et de l’habitation, la surface habitable est définie comme la surface de plancher construite après déduction des espaces occupés par les murs, cloisons, marches, et autres éléments structurels.
Il est important de noter que certaines zones ne sont pas prises en compte dans ce calcul, comme les combles non aménagés, les caves, sous-sols, garages, terrasses, balcons, vérandas, et toute autre partie du logement ayant une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Cette surface habitable est distincte des notions de surface Carrez ou de surface pondérée, qui peuvent être considérées dans certains dispositifs d’investissement locatif.
Les charges locatives correspondent à des dépenses associées à un logement donné, que le propriétaire avance et qu’il peut demander en remboursement au locataire. Ces charges, souvent appelées « charges récupérables », incluent généralement les frais liés à l’entretien des parties communes dans les immeubles collectifs, comme les cages d’escalier, les espaces verts, et les services associés (gardiennage, nettoyage, etc.).
Dans un contexte de copropriété, le syndic gère ces dépenses et les répartit entre les copropriétaires selon leur quote-part. Il est donc légitime que certaines charges, comme celles liées à l’usage des ascenseurs ou à l’entretien des espaces partagés, soient répercutées sur le locataire. En revanche, les charges qui profitent uniquement au propriétaire, telles que les honoraires du syndic, ne peuvent pas être récupérées et restent à la charge du propriétaire.
Ces charges sont généralement précisées sur votre appel trimestriel de charges ou lors de la régularisation annuelle, qui a lieu après l’assemblée générale des copropriétaires.
Pour les baux signés depuis juillet 2019, un complément de loyer peut être demandé si le logement possède des caractéristiques particulières, qu’elles soient liées à la localisation ou au confort. Ce complément est un montant additionnel qui s’ajoute au loyer de base, reflétant des avantages qui ne sont pas pris en compte dans le loyer de référence.
Pour justifier un complément de loyer, les caractéristiques du logement doivent répondre à plusieurs critères :
Cependant, à partir du 18 août 2022, un complément de loyer est interdit si le logement présente au moins l’une des caractéristiques suivantes :
Le bail doit mentionner le montant du complément de loyer ainsi que les caractéristiques justifiant ce supplément.
Pour récapituler, le loyer total maximum, charges comprises, est calculé en additionnant les éléments suivants :
Ce montant peut être révisé chaque année à la date anniversaire du bail, en fonction de l’Indice de référence des loyers (IRL). Cette indexation concerne les baux et loyers en cours, affectant ainsi les locataires en place. Toutefois, elle ne s’applique pas aux locations meublées sous le régime du bail étudiant ou du bail mobilité, qui sont généralement d’une durée inférieure à un an.
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