Tout savoir sur le contrat de bail de location

Afin d’encadrer légalement une mise en location d’un bien immobilier, le bail de location reprend toutes les informations nécessaires à cette transaction.

Il est essentiel de le compléter correctement, car c’est en effet ce document qui fait foi en cas de litige.

Quels sont les types de contrats de bail que l’on rencontre ? Quels sont les points auxquels faire attention ?

Définir le contrat de bail

Un contrat de bail est un accord généralement écrit par lequel le bailleur et le futur locataire prennent un engagement réciproque. Tandis que le propriétaire bailleur met le logement à disposition du locataire, ce dernier s’acquitte de régler mensuellement un loyer.

Toutefois, un contrat de bail ne porte pas uniquement sur la location d’un bien immobilier.

En effet, il peut également porter sur du mobilier ou des immeubles.

Cependant, aujourd’hui, le terme « bail » porte principalement sur une location immobilière.

Forme et nature du bail

Le bail étant une convention entre deux parties ou plus, il convient d’obtenir le consentement du bailleur et du/des locataires.

Dès lors, le bail se matérialise généralement sous la forme d’un contrat écrit.

Le bail est signé par les deux parties pour être validé.

En ce qui concerne sa forme, le bail de location est un contrat de mise à disposition établi par l’art. 1709 du Code civil.

Cela signifie simplement que la jouissance du logement est accordée au locataire en l’occurrence et que cette jouissance est qualifiée « d’usus », soit de profiter du bien loué.

Pour le propriétaire bailleur, on parle de « fructus » qui correspond au droit de percevoir les fruits du logement loué.

Un bail ne transfère pas la propriété d’un logement loué.

2 principaux types de baux de location

Deux types de contrats de location sont ainsi disponibles en résidence principale, à savoir le bail de location vide et le bail de location meublée.

Le bail de location vide

Le contrat de location vide concerne toute location d’un bien immobilier vide comme résidence principale du locataire (c’est-à-dire habiter dans ledit logement 8 mois/an au minimum).

Il porte également sur les annexes du logement comme un garage, une cave, un parking, un jardin, un emplacement de stationnement, etc.

Le bail de location vide formalise le consentement entre le bailleur et le locataire avec sa signature finale.

En cas de litige, le contrat de location vide sert d’aide-mémoire, car ce document fixe les modalités de la location, les droits et les obligations des deux parties.

La signature du bail pour un logement vide peut se faire directement avec le locataire. 

On parle alors de contrat sous seing privé qui peut se faire sur le lieu de votre choix (habituellement dans le logement loué).

Il est à noter que la signature du bail de location vide ne se fait pas automatiquement au même moment où la location commence c’est pourquoi est toujours indiquée la date de « prise d’effet » dans le bail de location. La signature peut se faire avant la date de prise d’effet.

Le bail de location meublée

Une location est qualifiée de meublée dès lors que votre locataire trouve tout ce dont il a besoin pour vivre au quotidien, à l’exception du linge de maison.

Ainsi, dans le cadre d’une bonne gestion locative, on retrouve par exemple les meubles suivants : 

• Une literie avec couette ou couverture ;
• Un système t des fenêtres pour les pièces comme les chambres ;
• Une plaque de cuisson ;
• Un four traditionnel ou un four microonde ;
• Un réfrigérateur et un congélateur (ou un modèle avec un compartiment pour réfrigérer) ;
• De la vaisselle ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Des étagères de rangement ;
• Une table et des sièges ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d’entretien (pelle, balai, etc.)

Tous les meubles doivent être en bon état d’usage, même s’ils ne sont pas neufs.

Le bail de location meublée stipule l’existence de tous ces éléments auxquels le locataire doit prêter attention.

Comme pour un bail de location vide, vous pouvez signer le bail de location meublée avec votre locataire où vous le désirez.

Points auxquels faire attention

Parmi les points à surveiller, certains doivent scrupuleusement figurer dans le bail de location : 

• La réévaluation annuelle du loyer en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ;
• Le montant des charges refacturables au locataire ;
• La demande de caution solidaire ;
• Les renseignements à propos du locataire : nom, prénom, adresse ;
• Le montant du dépôt de garantie (encadré par la loi) ;
• Les modalités de paiement du loyer + les annexes allant avec le bail  ;
• Les diagnostics immobiliers ;
• L’inventaire du mobilier 
• L’état des lieux d’entrée.

En tant que bailleur, vous pouvez rédiger le bail de location en prenant exemple sur des modèles disponibles sur Internet sur de sites spécialisés.