Achat d’un bien immobilier : quels frais faut-il prévoir ?

Quand vous décidez d’acquérir un bien immobilier en vente, vous devez non seulement régler le montant de l’achat de votre habitation, mais aussi faire face à divers frais qui sont inhérents à l’achat.

Voici les principaux frais auxquels vous devez répondre.

Les frais d’agence

C’est souvent à ces frais qu’on pense en premier, car ils participent au prix indiqué en vitrine ou sur le site Web du professionnel.

Ces frais d’agence sont habituellement à la charge de l’acquéreur (mais ils peuvent être parfois à la charge du vendeur).

Ils représentent une somme non négligeable qui peut venir gonfler le coût global de la transaction immobilière. 

Ils varient généralement entre 4 et 7 % du prix de vente selon la prestation fournie par l’agence immobilière sur Paris et sa proche banlieue.

Les frais d’agence, contrairement aux frais de notaire, ne sont pas encadrés par la loi. Ils sont librement négociés entre l’agence immobilière et l’acquéreur.

Toutefois, le montant des frais d’agence est dégressif, ce qui signifie concrètement que le prix d’une superbe maison bénéficie d’un pourcentage moindre que pour un appartement de 2 pièces.

Enfin, le versement des frais d’agence s’effectue au moment de la signature de l’acte de vente chez un notaire.

Les frais de notaire

Autres frais dont il est impossible de se soustraire, les frais de notaire.

Intégrant de nombreuses taxes, les frais de notaire sont aussi supportés par l’acquéreur.

Soumis à un tarif obligatoire qui demeure le même, quels que soient le type du logement et la situation géographique du notaire, les frais de notaire varient cependant en fonction du montant de l’achat, car ils sont principalement calculés en pourcentage.

Les frais de notaire comprennent plusieurs coûts et taxes : 

• Les frais d’acquisition (droits et taxes) : ce sont des montants fixés par l’État et les collectivités locales. Ils sont environ de 6 % du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3 % pour un bien neuf. Le notaire les reverse au Trésor Public. Il est à noter qu’il existe des frais plancher, comme dans le cadre d’une vente d’un parking par exemple ;
• Les débours et frais annexes : le notaire avance toujours divers frais pour le compte de l’acquéreur (rémunération des intervenants comme le géomètre ou les frais de cadastre, frais administratifs, etc.) ;
• Les honoraires : cette partie reste la seule qui revient directement au notaire et à ses collaborateurs au titre de rémunération. Elle avoisine généralement 1 % du prix de vente.

Quoi qu’il en soit, quelle que soit la prestation réalisée par le notaire et son étude, l’acquéreur doit toujours être informé à l’avance du montant relatif aux frais de notaire.

Le crédit immobilier

Dans la majorité des cas, l’acquéreur finance l’achat de son bien immobilier à crédit.

Concrètement, il doit rembourser le capital emprunté auprès de sa banque ou d’un organisme prêteur assorti d’un taux d’intérêt.

Il ne faut pas oublier qu’il y a là aussi des frais annexes (frais de dossier, assurances, pénalités pour remboursement anticipé, etc.).

Plus l’apport s’avère conséquent, moins le taux d’intérêt est important.

C’est pourquoi il importe de se renseigner auprès de plusieurs banques ou de consulter un courtier en crédit immobilier pour trouver l’établissement qui propose le taux le plus compétitif.

Les taxes liées au logement

Ces taxes concernent les charges et la taxe foncière, mais aussi le fonds de roulement et le fonds travaux le cas échéant.

Avant d’acheter votre bien immobilier, renseignez-vous bien sur la fiscalité locale de votre bien : taxe d’habitation (qui varie en fonction de l’occupant), taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.

Ces montants varient d’une commune à une autre.

Les frais de travaux en cas de copropriété

Une règle prévaut dans le cadre d’une copropriété, à savoir que la personne qui a voté en assemblée générale la réalisation des travaux doit payer ces mêmes travaux. 

En général, si au moment de la vente du bien, les travaux demeurent en cours et sont déjà votés, les frais reviennent au vendeur.

Tout comme la taxe foncière, les charges de copropriété font l’objet d’un prorata lors de la signature de la vente.

Les diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers, aujourd’hui obligatoires dans toute transaction immobilière, sont à la charge du vendeur.

Le tarif est généralement fixé par le diagnostiqueur lui-même, car il n’y a aucun encadrement légal pour les tarifs concernant cette profession.

Les coûts des diagnostics dépendant de la localisation du bien immobilier, mais aussi de la surface.

L’état-daté du syndic

Obligatoire au moment d’une vente d’un lot en copropriété, l’état-daté est un document informatif qui est établi par le Syndic de copropriété à la demande du notaire du vendeur pour son client. Ce document qui renseigne sur le situation comptable du propriétaire au moment de la vente vis-à-vis de la copropriété;

Ce document est produit 2 fois : 

• Pour la signature de l’avant-contrat (promesse / compromis de vente). On parle de pré-daté.
• Pour la signature de l’acte de vente définitif (état-daté) 

Son prix est généralement fixé lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

État hypothécaire et modifications de règlement de copropriété

À propos de l’état hypothécaire

Ce document indique les données et l’historique d’un bien immobilier : l’identité du propriétaire, les caractéristiques de l’actif, mais aussi la référence cadastrale et la commune sur laquelle se situe le bien immobilier, les charges et sûretés.

Valide pendant 2 mois, son coût est de 14 € si le demandeur en fait la requête auprès des services des Impôts directement.

La période de validité est de deux mois pour un état hypothécaire dans le cadre de la signature d’un acte notarié de vente.

À propos des modifications du règlement de copropriété

Chaque modification du règlement de copropriété (interdiction d’installer une antenne, interdiction d’héberger un animal domestique, etc.) fait l’objet d’une nouvelle rédaction dudit règlement de copropriété.

Les coûts sont alors répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leur millième de charges pénales.