L’état des lieux

Alors que vous avez trouvé un locataire digne de confiance et qui répond à toutes vos exigences, il vous reste encore une formalité à remplir : l’état des lieux. Cette étape vous prémunit contre tout litige en cas d’usure anormale ou même d’une dégradation des lieux.

Mais comment doit-on remplir un état des lieux ? Quels sont les éléments essentiels qui doivent figurer dans ce document ?

Pourquoi établir un état des lieux ?

Un état des lieux est un document écrit réalisé au moment de la remise des clés — habituellement le jour de signature du bail — et qui est remis avec le contrat de bail.

C’est l’état des lieux d’entrée.

Il décrit précisément l’état du logement ainsi que de ses équipements.

Un autre état des lieux est rédigé au moment de la sortie.

C’est au moment de quitter les lieux définitivement que le locataire et le bailleur comparent l’état du logement avec l’état des lieux d’entrée.

À partir de ce constat, le locataire devra répondre ou non de possibles dégradations.

En début de location, l’occupant des lieux verse un dépôt de garantie.

Cette somme lui sera restituée quand il rendra le logement si celle-ci est en bon état, ou tout du moins, conforme à ce qui est décrit dans l’état des lieux d’entrée.

Afin d’éviter d’éventuels litiges au sujet de dégradations supposées ou à une usure anormale du logement, l’état des lieux offre un regard 100 % impartial.

Dans ce sens, l’état des lieux protège le bailleur et le locataire contre tout abus. En effet, sans ce document, le bailleur pourra difficilement obtenir un dédommagement du locataire.

À noter que si aucun état des lieux d’entrée n’a été rédigé, il peut toujours être rédigé en cours de bail.

La rédaction de l’état des lieux

Formalités de l’état des lieux

L’état des lieux est un document important, car il décrit l’état du logement, ainsi que les équipements mis à disposition si le logement est proposé meublé.

Dès lors, pour éviter tout problème éventuel, ce document doit être rédigé de manière minutieuse et détaillée.

Le document d’état des lieux est établi en double exemplaire, un pour le locataire et un autre pour le bailleur.

Il peut être rédigé au choix :

• À l’amiable entre le locataire et le bailleur (ou bien une tierce personne mandatée par l’un d’eux comme un agent immobilier par exemple) ;
• Par un huissier de justice si l’état des lieux à l’amiable n’est pas possible.

Le contenu de l’état des lieux

L’état des lieux peut être rédigé sur un document unique qui va comporter une colonne « à l’entrée du locataire » et une colonne « à la sortie du locataire » pour chaque pièce décrite.

Réalisé sur support papier ou sous la forme numérique, il est remis en main propre aux deux parties ou envoyé par voie dématérialisée.

Dans ce dernier cas, l’état des lieux contient naturellement la date, mais aussi la signature électronique pour validation.

C’est notamment le cas avec des agences comme Equinimo qui possèdent des logiciels professionnels intégrant les photos avec signature électronique.

Certains éléments sont indispensables à la rédaction de l’état des lieux :

• Le type de l’état des lieux : entrée ou sortie
• La date d’établissement du document
• La situation géographique du logement
• La dénomination des deux parties ainsi que l’adresse de chacun
• Les relevés des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité si nécessaire
• La description des revêtements des sols, murs et plafonds pour chaque pièce
• La description et le nombre des éléments du logement : ne pas hésiter à ajouter des photos à l’appui. Veiller également à vérifier le bon fonctionnement de chaque équipement (volet, robinetterie, éclairage, aération, etc.).
• La signature des deux parties ou des personnes mandatées.

Au moment de l’état des lieux de sortie, on recommence le même exercice en comparant l’état des pièces et l’usure normale des équipements en gardant un œil sur l’état des lieux d’entrée.

Chaque pièce doit avoir été nettoyée, la cave est également vidée.

Si des dégradations sont observées, n’hésitez pas à faire des photos qui pourront être annexées à l’état des lieux.

Si le constat de dégradation est avéré, il est possible de retenir une partie du dépôt de garantie en se basant sur le devis de réparation d’un artisan.

Coût d’un état des lieux

Le coût d’un état des lieux est réglementé.

Ainsi, pour savoir qui paie les éventuels frais au moment de l’état des lieux, 3 situations s’offrent à vous :

• Vous réalisez l’état des lieux vous-même : si seuls le bailleur et le locataire sont présents au moment de signer l’état des lieux, le bailleur ne peut pas facturer la réalisation du document au locataire.
• Vous faites appel à un professionnel de l’immobilier : si un professionnel tel qu’un agent immobilier gère l’état des lieux, une partie des honoraires (qui ne peut excéder 3,00 €/m² habitable) peut être récupérée auprès du locataire.
• Vous faites appel à un huissier : il arrive que le locataire refuse d’établir l’état des lieux, notamment au moment de l’état des lieux de sortie, un huissier de justice peut alors être présent. Le coût de l’état des lieux est facturé en partie par l’huissier en sachant que les tarifs d’huissier sont réglementés et varient selon la superficie du logement.

Différence entre usure naturelle et dégradation

Au moment de l’état des lieux de sortie, sachez que tout ne peut pas être refacturé.

En effet, il faut distinguer une usure naturelle du logement (ou vétusté) des dégradations qui sont, elles, imputées au locataire.

L’usure normale concerne les équipements qui s’usent avec le temps. C’est notamment le cas des matériaux (peintures, parquets, moquettes, etc.), des équipements comme la robinetterie, les menuiseries et les sanitaires.

Les dégradations sont le fait du locataire. Cela est le cas quand il faut remplacer ou faire réparer un équipement.

On utilise alors une grille de vétusté pour identifier ce qui est du ressort de l’usure naturelle ou de la dégradation. Depuis la loi ALUR de 2014, les bailleurs peuvent se référer à ce document pour définir l’usure normale d’un bien et de ses équipements.

Attention : cette grille de vétusté ne doit être utilisée que si elle est mentionnée dans le bail de location.